Con il metodo dei punti di merito il confronto si effettua individuando per ciascun immobile le caratteristiche quantitative e qualitative che possono indurre ad una variazione nel prezzo e mettendo a confronto tali caratteristiche tra di loro per determinare il più probabile prezzo dell’immobile oggetto della stima.

Le caratteristiche qualitative sono individuate nelle seguenti aree:

- Caratteristiche inerenti il territorio in cui  ubicato l’immobile

-  Caratteristiche inerenti l’edificio in cui risiede l’immobile

-  Caratteristiche intrinseche dell’unità immobiliare

Le caratteristiche del territorio
Nella selezione delle unità da confrontare con quella in esame si scelgono immobili ricadenti nel medesimo segmento di mercato, ciò limitando il confronto ad immobili situati nella stessa località e con la stessa destinazione d’uso.

Pertanto le caratteristiche relative al territorio sono da imputarsi unicamente al livello qualitativo della zona in cui ricade ciascun immobile.

 Le caratteristiche territoriali prese in esame sono le seguenti:

• Ambiente (livello di qualità dell’ambiente);
• Parcheggi (disponibilità di parcheggi);
• Verde (disponibilità di verde attrezzato nelle vicinanze dell’immobile);
• Servizi (disponibilità di servizi commerciali, trasporti in prossimità dell’immobile).

Per ognuna di esse  è stato determinato un coefficiente che ne pesa l’importanza, in cui ciascuna caratteristica contribuisce alla determinazione del prezzo. Tali coefficienti quando superano l’unità indicano un valore della caratteristica relativa superiore alla media del segmento di mercato comune (località) e viceversa in casi in cui il coefficiente  sia inferiore all’unità.

Il valore complessivo, che compendia la componente territoriale relativa all’immobile in valutazione,  rappresentato dal Coefficiente Alfa, è dato dal prodotto dei quattro parametri indicati.

Le caratteristiche dell'Edificio
In generale le caratteristiche relative all’edificio in cui risiede l’immobile, sono da ricercarsi nel livello di qualità e conservazione dell’intero edificio. Nello specifico, le caratteristiche prese in esame sono le seguenti:

• Stato (stato di conservazione dell’intero stabile);
• Tipologia (livello di qualità dell’edificio);
• Dotazioni (presenza di dotazioni interne al fabbricato).

Per ognuna di esse  viene definito un coefficiente che pesa l’importanza con cui ciascuna caratteristica contribuisce alla determinazione del prezzo. Tali coefficienti quando superano l’unità indicano un valore della caratteristica relativa superiore alla media del segmento di mercato comune (località) e viceversa in casi in cui il coefficiente  sia inferiore all’unità.

Il valore complessivo che compendia la componente dell’edificio relativa all’immobile in valutazione  rappresentato dal Coefficiente Beta, dato dal prodotto dei tre parametri indicati. 

Le caratteristiche dell'Immobile
I coefficienti intrinseci della singola unità immobiliare che vengono presi in considerazione sono i seguenti:

• Stato (stato di conservazione della specifica unità immobiliare);
• Finiture (livello di finiture dell’unità);
• Piano (posizione del piano nel fabbricato);
• Destinazione (utilizzo dell’unità immobiliare);
• Estensione (coefficiente che premia le unità immobiliari di dimensioni inferiori quindi più appetibili sul mercato);
• Orientamento (orientamento principale dell’unità);
• Luminosità (luminosità dell’unità immobiliare);
• Prospetto (veduta principale dell’unità);
• Altezza (altezza interna dell’unità inferiore alla media o superiore alla media soppalcabile o non);
• Classe energetica (classe energetica dell’unità A-H).

 
Il valore complessivo che compendia la componente intrinseca di qualità della singola unità immobiliare,  rappresentata dal Coefficiente Gamma, è dato dal prodotto dei dieci parametri indicati.

A ciascuna unità immobiliare ubicata nel medesimo territorio viene attribuito lo stesso Coefficiente Alfa. Analogamente a ciascuna unità immobiliare situata nel medesimo fabbricato sono stati attribuiti gli stessi coeff. Alfa e Beta e pertanto si differenziano per il solo coefficiente Gamma.

Successivamente viene calcolato il Coefficiente Totale come prodotto dei tre coefficienti citati. Tale coefficiente complessivo contribuisce ad attribuire un valore numerico ad ogni singola unità immobiliare per consentire un raffronto desunto su quantità omogenee. In questo modo si arriva alla definizione del prezzo unitario dell’immobile e, quindi, al valore finale di stima.